세 가지 방식의 차이
- 원리금균등: 매달 같은 금액(원금 + 이자)을 냅니다. 초반에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다.
- 원금균등: 원금을 매달 똑같이 나눠 갚고, 이자는 남은 원금에 붙습니다. 첫 달이 가장 많고 매달 줄어듭니다.
- 만기일시: 매달 이자만 내고 원금은 만기에 한 번에 갚습니다.
원금을 빨리 줄일수록 이자가 붙는 금액이 작아지므로, 총이자는 원금균등 < 원리금균등 < 만기일시 순서입니다.
2억 원, 연 4.5%, 30년으로 비교하면
| 방식 | 첫 달 | 마지막 달 | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 1,013,371원 | 1,013,371원 | 164,813,423원 |
| 원금균등 | 1,305,556원 | 557,639원 | 135,375,000원 |
| 만기일시 | 750,000원 | 200,750,000원 | 270,000,000원 |
원금균등은 원리금균등보다 총이자가 29,438,423원 적지만, 첫 달에 292,185원를 더 내야 합니다. 만기일시는 매달 부담이 가장 작은 대신 총이자가 원금균등의 약 2.0배입니다.
어떤 사람에게 어떤 방식이 맞나
- 원금균등: 지금 소득에 여유가 있고 총이자를 줄이는 게 우선인 경우. 첫해만 버티면 부담이 계속 줄어듭니다.
- 원리금균등: 매달 나가는 돈이 일정해야 가계부를 짜기 쉬운 경우. 대부분의 주택담보대출이 이 방식입니다.
- 만기일시: 짧은 기간 쓰고 목돈으로 한 번에 갚을 계획이 분명한 경우(예: 전세보증금 반환 시점이 정해진 경우).
첫 달 상환액은 새 대출 심사의 DSR(1년 원리금 ÷ 연소득)에도 영향을 줍니다. 원금균등은 초기 원리금이 커서 같은 소득에서 한도가 더 빨리 찹니다.
금리 0.5%p와 대출 기간의 영향
같은 2억 원(원리금균등, 30년)이 연 4.5%에서 5.0%로 오르면 월 상환액은 1,013,371원 → 1,073,643원로 60,273원 늘고, 30년 총이자는 21,698,145원 늘어납니다. 변동금리라면 계약서의 금리 변동일에 이렇게 바뀝니다.
| 기간 | 월 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|
| 10년 | 2,072,768원 | 48,732,181원 |
| 20년 | 1,265,299원 | 103,671,701원 |
| 30년 | 1,013,371원 | 164,813,423원 |
| 40년 | 899,126원 | 231,580,324원 |
기간을 늘리면 월 부담은 줄지만 총이자는 크게 늘어납니다. 여유가 생기면 중도상환으로 기간을 줄이는 방법도 있습니다.
갈아타거나 일부를 갚기 전에
대출을 일찍 갚거나 다른 대출로 바꾸면 중도상환수수료가 붙을 수 있습니다. 보통 "갚는 금액 × 수수료율 × 남은 부과 기간 ÷ 전체 부과 기간"이라, 대출 후 시간이 지날수록 줄어듭니다. 아낄 이자에서 수수료와 새 대출 비용을 뺀 값이 플러스인지 먼저 확인하세요.
이 글의 숫자는 매달 같은 금리를 가정한 단순 계산입니다. 은행은 실제 일수로 이자를 계산하고 우대금리·수수료를 반영하므로 몇백~몇천 원 차이가 납니다.
근거: 대출 이자 계산기와 같은 식(월 이자 = 남은 원금 × 연 이자율 ÷ 12, 원리금균등은 연금 공식). 이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 세무·법률 상담이나 금융상품 가입 권유가 아닙니다. 최종 금액과 자격은 해당 기관에서 확인하세요.